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証牌設計師呼籲:簽證費應降到3萬以下

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部落格搜尋結果No.1
江榮裕成為室內裝修審查答詢專家第一人

撰稿 / 黃煇雲        攝影 / 蘇純嬅
 



由於具備室內裝修審查人員資格,江榮裕為了節省回答屋主問題的時間,希望將許多經常發生的裝修問題與解決方案,書寫上傳部落格,順便提供各地屋主查詢,由於近年裝修問題頻仍,屋主上網求助不絕,使得江榮裕部落格的搜尋結果排名節節竄升、居高不下, 成為室裝審查答詢專家第一人。
 

<<  江榮裕建築師   小檔案  >>

證號: 內營室業字第40E2002803號 

江榮裕建築師事務所負責人

居逸室內裝修設計工程有限公司負責人

國立成功大學建築研究所設計組碩士

國立聯合大學建築系兼任講師

台北市及新北市 建築物室內裝修審查人員

台北市及新北市 綠建築抽查審查人員

台北市及新北市 建築師公會鑑定小組成員

台北市 社區建築師 新北市 公共安全檢查複查人員

中華民國仲裁協會仲裁人


 

於當初無私分享的貼文,後來變成許多問題裝修的救星,江榮裕認為,對設計師來說,最害怕的就是屋主隱蔽「違建的事實」,常常因此浪費時間,因此造成「裝修糾紛」。
 

曾經有一個屋主因為單純改牆、改門窗,卻到送審的時候才發現有一支室內的「防空避難室樓梯」,按照法令,這支樓梯不應該存在。早期有建商為了吸引買家,總是將公共地下室劃歸一樓屋主所有,但是由於有「防空避難」的性質,出入口應該從室外,而不是室內。
 

對購買二手屋的買主而言,可能也是為了這個「使用面積」而重金購置的無辜受害者,等到裝修時,才發現茲事體大,為了裝修可以順利進行,本想隱而不報期待順利過關,最後卻落個「拆除復原」、「切結不使用」的下場。



江榮裕建築師的部落格,幫忙許多屋主解決了審查的問題   ( 圖 / 翻攝自網路 )




 

裝修答詢成副業
 

用google或yahoo搜尋,談到室裝審查,江榮裕的部落格排名都高居搜尋結果的第一名
 

因此這幾年也幫忙許多屋主解決了審查的問題,他如數家珍的談到最常見的幾個問題:「陽台外推、加窗、增加衛浴、夾層、地下室、天井都是常見的問題。」,而且,這些問題都牽涉到相當複雜、糾結的法令。
 

比方陽台外推,在台北市或新北市,分別為84年、93年開始明令禁止,並且規範為「既成為建、暫緩拆除」,也就是說,在台北市如果買到有陽台外推的房子,要看看是不是在民國84年以前取得的變更執照,如果是的話,就應該保留原貌,如果是84年之後完工的,可能就會被要求復原。相對於新北市,那要看的日期就是93年。
 

陽台的問題還可以細分為:「陽台外推」、「陽台加窗」、跟「陽台外凸鋁窗」,這些都屬於各種不同的法令、技術規則的條文在管理。
 

增加兩間以上的衛浴,就是一般常聽到的將房子隔成套房出租,「台北市已經限縮這個範圍, 越來越嚴,不管原本有幾間,只要新增兩間以上含兩間的衛浴,就必須要直下樓層同意書。」江榮裕說。
 

當然,這實在太難,想到自家樓上的住戶份子越來越複雜,而且增加許多水泥牆,也會讓人擔心天花板是不是有可能過度承重,事實上,這也牽涉到戶數變更,有的甚至直接申請分戶來賣。

             想擁有採光佳的陽台,還得先確認是否合法較安心 ( 圖片提供 / 居逸設計 )




 

 

北市合法裝修門檻漸高
 

有關戶數變更還有另一種,就是兩戶併成一戶,問題比較大的就是打通樓地板,讓上下兩層,變成一戶的「樓中樓」,這在過去透過建築師的規劃、出具結構安全證明、申請、施工,都可以順利完成,但現在規定也改了,「公文發佈以後,樓板也屬於整棟大樓的公用範圍,需要區分所有權人大會決議通過後,才能夠送。」江榮裕表示。
 

而外牆變更則屬於「市政府建造科」或「公寓大廈管理科」的管轄範圍,原本應該要申請「變更使用執照」,解釋的法令也不屬於「室內裝修管理辦法」,但是如果是沒有危及整棟建築物的局部更動,也可以辦理「免申請變更使用執照」,簡稱「免變」,「屬於『免變』的範圍 就可以和「室內裝修審查」併案辦理。」江榮裕說。



大樓戶數變更問題繁複,諮詢專家、多做功課以免觸法



但是想申請「免變」進行「外牆更動」就只限於總樓層低於5樓的公寓,想開窗、甚至開落地窗,都要看總樓層。千萬不要看鄰棟住戶打牆改落地窗、開開心心地開了家餐廳,就以為自己也可以。
 

「有的還以為隨便找個泥工、自稱設計師的業者來問,就可以得到正確答案。」江榮裕說。就有屋主打牆遭到檢舉,結果被判定「限期復原」,鄰居們更擔心因為動到了結構,被以訛傳訛,說成「危樓」,影響行情,而遭同棟住戶千夫所指,造成關係緊張。
 

至於審查的簽證費用標準,也跟法令難脫關係,如果是一般「二階段室內裝修審查的話」,恐怕簽證費會高達1~20萬元,包括:1.建築師簽證     2.結構安全簽證     3.綠建材簽證     4.消防設備簽證     5.室內裝修簽證


                     樓層低於5樓的公寓才能申請「免變」





 

合法裝修避免無謂損失
 

如果你的裝修範圍合乎「簡易室內裝修審查」的標準,就有機會大大降低簽證費,不過, 這只限於台北市與新北市的市民,「如果是大台北以外像桃園、新竹這些地方打來問的,我都會先告訴他們大約要十幾萬的簽證費。」江榮裕說。
 

室內裝修審查牽涉許多法令與政府單位,也牽涉許多同棟住戶的權益,「証牌設計師」可以根據專業、經驗給予正確的解決方案,但一定是用最保守的態度來協助業主,畢竟「兩害相權取其輕」,如果「拆除、復原」的風險真的很大,實在沒有必要進行違法裝修。
 

江榮裕說:「現在大部分的商業空間都有送審的觀念了。」為的就是防止未來更大的損失。所以,簽證費是不是能省下,「証牌設計師」可以給屋主最有保障的答案。


裝修範圍合乎「簡易室內裝修審查」的標準,就有機會大大降低簽證費  ( 圖片提供 / 居逸設計 )



現在的商業空間都有裝修送審的觀念了    ( 圖片提供 / 伯斯設計 )

 

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