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審查規定入社區規約 引發二工違建未爆彈!?

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裝修審查導致新成屋室內二工氾濫問題受矚目

撰稿 / 黃煇雲        攝影 / 蘇純嬅

社區規約中有沒有裝修許可條款,將成為購屋的一項重要參考,房屋落成時,建商是否移交新版規約,也將成為建商是否進行「室內二工」的解讀線索之一,另一方面,可能成為買家對未來裝修成本、居住社區管理秩序的評估項目。


 

各種不同用地的地目,政府有著不一樣的容積規範,在一定的規範下,設法拉高實際容積,建商的獲利就愈高,因此必須用盡各種容積獎勵,有時甚至會用「偷」的方式,將室內面積畫為「機械室、陽台」等某些不計容積的用途,等到屋主裝修半途遭到檢舉時,將面對大額的復原、拆除等意外的損失。
 

對照著「原使用執照核准圖」,江榮裕發現屋主的餐廳裡面圍了一間機械室,但實際現場的機械室卻是隱形的,找不到。這是江榮裕每年都會看到的景象。「現在有1999專線,檢舉是相當容易的事情,我們常常接到電話,就說建築師,我們裝修到一半被檢舉,麻煩幫個忙處理。」
 

「買到這樣的房子,當你要裝修送審的時候那些是必須圍回來的,整個餐桌的位置竟是機械室,那怎麼辦?」有時屋主還是不相信,江榮裕就會協助到管委會幫忙調閱鄰居正在裝修報備存留的圖,結果兩份一比對,都有「機械室」,到裝修的工地現場,同樣還是在餐廳的位置,明顯是預留準備要用簡單隔間,準備應付竣工查驗。

對照「原使用執照核准圖」就可知道自己的房子是否有二工 




                       在台北市被檢舉是相當容易的事,裝修行為也不例外 (圖/翻攝自網路)





 

二工屋將墊高裝修成本購屋應審慎

江榮裕接著說「全棟都是二工啊,對呀!別人沒事就他裝修有事?」這時屋主氣急敗壞地提出看法:「那我可以不可以檢舉一整棟?我說可以呀!你願意嗎?要這樣子搞嗎?」最後,希望合法的期待成了泡影,只好不了了之。

 
                                        江榮裕建築師
 

江榮裕搖搖頭,回憶在那個北部著名的新市鎮:「很漂亮的一個大樓,那是整棟幾百戶喔! 每一戶都這樣,機房在餐廳正中間,那你說這樣子,整個社區怎麼送審?」
 

如果想要繼續裝修,辦法就是花錢在竣工審查前蓋一座簡單的牆,在竣工審查後把它拆掉,這時自家的餐廳,就變成「違規使用」,在「原使用執照核准圖上」還是留了一間「機械室」,沒有遇上「複查」或又被「檢舉」,就可以相安無事的「安居樂業」,如果未來有換屋的可能,只能祈禱不要遇上「利害的買家」。
 

其實有時候屋主可能是被矇騙的,但有時恐怕是簽過切結書的,卻沒有想到可能在後續的裝修中,墊高自己的裝修成本。「現在審查已經寫入範本了,買家應該要留意,能夠避掉就避掉,比較能夠逢凶化吉,現在新的法令不是只有建築師可以審,設計師也可以審。」江榮裕說。
 

另外的狀況就是陽台外推,江榮裕有時會陪同屋主去交屋,會發現建設公司把整棟外推陽台的窗戶都做好窗框,窗扇放在現場,「裡面陽台的 落地窗當然早就不見了,就擺這樣子、讓客戶去交屋,然後才看到怎麼會窗戶在地上,然後客廳有一個陽台樑,一看就是二工啊!」
 

對於經驗豐富的証牌設計師、建築師而言, 很多現場勘查,都可以藉由觀察看到有問題的線索,但是江榮裕還是建議,最好還是要申請「原使用執照核准圖說」來比對,最為精準,一但與現場空間不符,便可以直接向賣方確認,以免買到狀況屋。 


陽台外推是最常見的二工狀況(圖為示意圖) (圖片提供 / 吳俊達律師)


 

地方政府原使用執照核准圖說申請單位

 

注意!「測量成果圖」非「原使用執照核准圖」
 

一般人購屋、看屋,都會倚賴仲介、代銷所提供的「測量成果圖」,總認為權狀上所附的圖應該就是沒有問題的圖,但是江榮裕認為,那是不夠精準的,而且反而會讓人引起誤會的圖,更重要的是「法令是以那個為主。」他指著原使用執照核准圖說。
 

江榮裕曾經陪親友去選購房屋,親友雖然是高級知識份子,但卻是外行,當時也是仲介拿著「測量成果圖」陪著他們看房子,實際上「測量成果圖」是很簡略的, 圖上只有用虛線圍起來寫「室內、陽台而已」,儘管不是「原使用執照核准圖」可是光是測量成果圖「就可以看出來說,他這裡寫挑空耶,他這裡寫陽台或露台耶,可是這些為什麼在你們房子裡面對起來都是室內啊?」他對著仲介指出,這些外推的陽台、露台根本就是超級大違建,應該要主動告知屋主。

測量成果圖






原使用執照核准圖


 

儘管是經常接觸房地產的仲介,也是一知半解的認為,「都是權狀啊,都是可以買賣的啊!」江榮裕認為,就算是仲介,也應該有義務告訴買主,哪裡是室內主要建築物,而附屬建築物又在哪裡,不應該說都是權狀,就都可以買賣何況新的定型化契約也要求, 主建物與副主建物應「分別計價」,如果屋主買了違建的時候,仲介應負起責任。
 

他強調,屋主只要在圖上看到:騎樓、平台、陽台、露臺、挑空、天井、這些關鍵字就要小心,「有的很誇張,5 層樓的天井全部填起來!」這些圖上應該是室外的區域,如果變成室內,就有可能是違建。
 

從這個案例可以顯示出「測量成果圖」的模糊,江榮裕呼籲屋主應該更重視自己的權益,買房子不只會直接影響到裝修的成本,更影響到一生的居住品質,因此建議斡旋的時候千萬別只是討價還價,應該要要求仲介提供「原使用執照核准圖」,也可以向專業人士諮詢,或請証牌設計師給與協助。

合法的陽台應屬於室外區域(圖片提供 / 居逸室內裝修設計工程有限公司)


 

雙北室內違建相關規定 

 

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